หนึ่งในคำถามยอดฮิตที่คนซื้อ-ขาย คอนโด(มือสอง)ส่วนใหญ่ถามผม ก็คือ ค่าใช้จ่ายในวันโอนมีอะไรบ้าง
วันนี้ผมเลยอยากจะมาเล่าให้ฟัง พร้อมยกตัวอย่างประกอบไปด้วยเลยครับ ทุกๆท่านจะได้เห็นภาพ เรามาดูกันว่าดีกว่าว่ามีอะไรกันบ้าง 🙂
โดยข้อมูลที่เราต้องใช้มี 4 อย่าง ครับ
1. วันที่รับโอนกรรมสิทธิ หรือวันที่ถือครองคอนโดนั้นๆ (ดูได้จากหลังโฉนด)
2. ราคาประเมิน (เช็คได้จาก link นี้เลยครับ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/)
3. ราคาขาย (อันนี้ ไม่มีไม่ได้แล้วครับ อิอิ)
4. ผู้ซื้อ ซื้อเงินสด หรือกู้ธนาคาร
ซึ่งค่าใช้จ่ายหลักๆ ก็จะมี 4 รายการดังนี้นะครับ
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
– 2% ของราคาประเมิน
– ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะออกกันคนละครึ่ง ทั้งนี้ทั้งนั้น บางครั้งอาจมีการตกลงกันอย่างอื่น ขึ้นอยู่กับการต่อรองครับ
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
– 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินโดยจะคำนวนจากราคาที่สูงกว่า โดยผู้ขายจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็ต่อเมื่อเราถือครองคอนโดไม่ถึง 5 ปี นับตั้งแต่วันที่รับโอนกรรมสิทธิ์มา โดยจะนับแบบปีชนปีนะครับ แต่ในกรณีที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของคอนโดนั้นๆ เกิน 1 ปี นับตั้งแต่วันที่รับโอนกรรมสิทธิ์มา จะได้รับยกเว้น โดยไปเสียอากรแสตมป์แทน
อากรแสตมป์
– 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินโดยจะคำนวนจากราคาที่สูงกว่า โดยเราจะเสียอากรแสตมป์เมื่อเราถือครองคอนโดเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี พูดง่ายๆก็คือ ถ้าเราเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็ไม่จำเป็นต้องเสียอากรแสตมป์อีก หรือ ถ้าเข้าเกณฑ์เสียอากรแสตมป์แล้วก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั่นเอง
ดังนั้น ผมแนะนำให้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านกันก่อนเลย เผื่ออนาคตอยากขายก็จะได้เสียค่าใช้จ่ายที่ถูกลง(เยอะ)
– ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ขายเป็นผู้ออกครับ
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
– การคำนวนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จะมีหลายขั้นตอน โดยจะเริ่มจากหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วมาคำนวนเงินได้เฉลี่ยต่อปี หลังจากนั้นก็ดูตามเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษี เมื่อได้ตัวเลขแล้ว จึงนำมาคูณจำนวนปีที่ถือครอง แล้วจะได้ภาษีในส่วนนี้ อย่าเพิ่ง งงกันนะครับ เราลองมาดูตัวอย่างกัน
นายร่ำรวยขายคอนโด โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ 5,000,000 บาท ถือครองมาแล้ว 5 ปี
สามารถ หักค่าใช้จ่ายได้ 65% (ผมแนบตารางการหักค่าใช้จ่ายมาให้ด้วยนะ) = 3,250,000 บาท
ดังนั้นจะเหลือเงินที่ใช้คำนวนรายได้ = 1,750,000 บาท
เงินได้นำมาหารจำนวนปีที่ถือครอง 1,750,000/5 = 350,000 บาท
จะได้เงินได้ต่อปี 350,000 บาทครับ
เอาจำนวนนี้มาดูตามเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษี จะเป็นแบบนี้ครับ (ดูเทียบตามตารางด้านบนได้เลยครับ)
300,000×5% = 15,000 บาท
50,000×10% = 5,000 บาท
จะได้เงินที่ต้องเสียภาษีต่อปี เท่ากับ 20,000 บาทครับ
แต่ แต่ แต่ เราถือมา 5 ปี ดังนั้น ต้องเอา 20,000×5 จะได้ 100,000 บาท
สรุปในกรณีนี้ เราต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 100,000 บาท
เป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการแล้วครับ ไม่ต้องตกใจกันไปว่าทำไมมันยุ่งยากจัง ผมมีตัวช่วยครับ เพราะมีคนใจดีได้ทำโปรแกรมคำนวนเอาไว้ให้เรียบร้อย แค่เอาตัวเลขข้อมูลมากรอกให้ครบ ก็ได้จะได้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดมาอย่างรวดเร็วครับ 🙂
http://xn--42ca2csb1jc0bykf2d.com/
4. ค่าจดจำนอง
– 1% ของยอดกู้ธนาคาร
– ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายครับ (ถ้าซื้อเงินสด จะไม่มีค่าใช้จ่ายนี้ครับ)
+ค่าคำขอ ค่าพยาน
– ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะน้อยมาก ส่วนใหญ่จะไม่ค่อยถูกพูดถึง เพราะแค่หลักสิบครับผม 🙂
